居抜き売却とは、前事業者が使用していた造作や設備、什器、内装などがそのまま残されている状態で、物件を引き渡すこと。こうした状態で引き渡される物件のことを「居抜き物件」と呼びます。
一般的な賃貸借契約の場合、借主は自ら物件に取り付けたものは全て撤去し、入居前の何もない状態に戻してから（原状回復義務）貸主に返却しなければなりませんが、契約時に原状回復義務が無い場合や貸主の許可を得た場合は、入居時に施したものをそのまま残して退去することが可能。次に使用する事業者に造作や設備などを引継ぐことができます。
居抜き売却は売り手と買い手の双方にとって、コストパフォーマンスに優れているところが魅力。売り手は原状回復工事費などの費用がかからないというメリットがあり、買い手は新たに造作や設備といった内外装工事などを行う必要がないため、初期費用を大幅に削減することができます。
また、大規模な工事なども発生しないので、開業や開店までの期間を短縮することも可能です。近年では居抜き物件を専門に扱う会社もあるほど、居抜きによる物件売買が増えてきています。
居抜き物件にある内外装設備類を残したまま譲渡するというもの。物件の契約内容によっては無償で引継げる場合もあるので、何が造作譲渡に含まれるのかよくチェックしておくことが大切です。
会社全体ではなく、事業の一部を他社に売却すること。対象となる事業が選べるため、土地や建物などの有形資産から売掛金・在庫といった流動資産、営業権や技術、人材等の無形資産も営業譲渡の対象になります。また、会社や個人事業主が行う営業や売買のルールを定めた「商法」が適用される譲渡になります。
基本的な内容は営業譲渡と同じですが、営業譲渡と違う点は法務省が会社の設立や運営などのルールや手続を定めた「会社法」が適用される譲渡になります。
希望価格の決め方や発生する税金、さらに赤字での売却の可否など、居抜き売却をする際に気になる相場や税金について、よくある質問をまとめました。スムーズな売却のために、事前に確認をしておきましょう。
実際に売却をする際の一連の流れや所要期間など、実際に居抜き売却をする際に事前に把握しておきたいスケジュール感をまとめています。スムーズなサロン売却のために所要期間を把握して、そこから逆算したスケジュールを立てましょう。
居抜き売却の際に気になるお客様や従業員への対応についてまとめました。備品やリース品の引継ぎの可否についても紹介しているので、事前に確認しておきましょう。
無事に売却・造作譲渡が完了してもまだ気は抜けません。完了後に気になる所有権の移転タイミングや電気料金などの支払い期間についてまとめました。最後まで気持ちよく取引できるように、あらかじめ確認しておきましょう。
居抜き店舗を高く売却するためにはさまざまなコツがあります。たとえば店舗をすぐに使える状態にしておくこと、これまでの営業データをまとめておくこと、貸店舗の場合は解約時期を検討することなどです。販売活動の相手を見極めることも大切なポイントとなります。居抜き店舗をより高く売却できるように、あらかじめ5つのコツを確認しておきましょう。
居抜き売却のタイミングは、物件の譲渡希望日から3か月ほど前から始めるのが良いとされています。居抜き売却が成立するまでには、数週間から数か月かかることもあるためです。またできる限り早く始めたほうが売却がスムーズに進み、高額で売却できる可能性が高まります。サロン売却やサロンM&Aを検討されているなら、まずはベストなタイミングを知っておいてください。
スケルトン返しとは、賃貸借契約に基づく原状回復義務を果たすための工事です。居抜き売却とスケルトン返しには大きな違いがあり、スケルトン返しには工事費用がかかることに加え、営業できない工事期間中にも賃料を支払わなければなりません。サロンの移転や売却などを検討しているなら、居抜き売却とスケルトン返しの違いを把握しておきましょう。
居抜き売却の造作譲渡契約とは、居抜きで次のオーナーに物件を引き継ぐ際、内装や造作物を譲るための契約です。トラブルを避けるため、造作譲渡契約を書面にしたものを「造作譲渡契約書」と呼びます。造作譲渡契約書は造作物と金銭を交換するための契約であり、原状回復義務の明確化や契約不適合責任の明確化など、さまざまな目的があります。
サロンなどの居抜き売却を行う際は、売主が手数料を支払うケースがあります。賃主に支払う譲渡承諾料、業者を通した場合は仲介手数料が発生します。ただし、譲渡承諾料や仲介手数料は法律で定められていないため、賃主や業者との契約により決定します。仲介手数料を抑えるためには、造作譲渡契約で譲渡金を増やすか、自力での売却を検討しましょう。
居抜き売却を進める場合は「古物営業法」により規制を受ける場合があります。造作物は固定された建物の一部であるため、古物商許可は必要ありません。一方で、什器や備品など移動可能な物品は、古物営業法に該当します。そのため、居抜き売却の仲介を依頼する場合は、古物商許可の免許を所持する不動産会社を選ぶことが大切です。
美容業界の居抜き売却に特化しており、豊富な実績をもとにサロンの価値を適正価格で評価。大手グループの顧客基盤を利用して売却できる。
不動産会社が間に入り買い手探しから成約まで代理。物件所有者や買い手のサポートも対応してくれるので、スムーズに売却できる。
飲食店や事務所など多業種を取り扱い。異業種間の譲渡にも対応しているので幅広い業界からも買い手が見つかる。
※選出基準※
2022年8月26日時点、Googleで「サロン売却」「サロン居抜き売却」と検索して出てきたサロン売却に対応している20サイトの中から、買い手の見つかりやすさにつながる「登録会員数」の記載があるサイトは3サイトのみでした。それぞれの特徴をニーズ別に分けて紹介しています。